房地產項目全壽命周期成本分階段控制初探

　摘要：通過分析現階段房地產項目成本控制存在的問題，提出了房地產項目全壽命周期成本分階段控制的理念，并根據各階段對成本控制影響不同，提出了相應成 本控制的具體措施。
　　關鍵詞：房地產項目；成本控制；全壽命周期；分階段
　　
　　一、目前房地產項目成本控制存在的問題
　　
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　　房地產項目與一般產品成本控制的根本區別在于它的目標成本控制是一個過程，它控制的對 象是一個工程項目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對完整的房地產項目制定出可操作的系統的成本控制措施十分關鍵。但很多房地產企業對于項目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產企業只是簡 單地依據以往的工程成本降低率確定一個目標成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的 成本控制流程，制定的規章制度無法得到有效執行。成本控制沒有和房地產項目實際情況結合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異 產生的原因。
　�。ǘ�）成本控制重點存在偏差
　　因為施工階段投資占據了投資費用的60%左右，我國房地產長期以來較重視施工階段的 成本控制，忽視了前期投資決策和設計等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實際上有關文獻表明，項目建議書和可行性研究報告對項目投資的影響程度為70%—90%，設計 和建設準備階段對項目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費用只占建筑物全壽命費用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費用的多少而定成本的 控制重點，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點要考慮各階段對成本的影響程度。
　　
　　二、房地產項目全壽命周期成本 分階段控制基本思想
　　
　　（一）建立全壽命周期成本控制觀念
　　壽命周期是指從事物的產生至消亡的整個過程所經歷的時間 期間。從房地產開發商的視角來看，壽命周期是指房地產項目從創意到建設，直至停產的整個過程。在完整的房地產開發過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因 此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環節出發，建立系統的全局的發 展觀，從全局的可持續發展的角度對成本實施全程控制。
　�。ǘ�）建立分階段有重點控制觀念
　　根據基本建設程序，房地產項目 建設過程可劃分為：項目建議書、可行性研究報告、設計工作階段、建設準備階段、建設實施階段、生產準備階段、竣工驗收階段、后評價階段等階段[2]。
　 　介于房地產項目實施過程中，各階段對成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個階段：項目實施準備期的成本控制，項目實施中期的成本控 制，項目實施后期的成本控制（見圖2.1）。并且把準備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點，在此基礎上針對三個階段，采取不同措施進行相應成本控 制，從而達到效益的最大化。
　　三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
　　
　　根據分階段成本控制的觀念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重 視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。
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　　1、項目建議書階段成本控制。首 先，開發項目的建設條件要有利于節約資金，特別是開發項目的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線埋設、地 塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項目 初始階段要對其進行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產項目的開發，又能節約資金。其次，建設的內容和規模方面要適當，要根據開發商的經濟潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預先估算，一方面要進 行細致大量的市場調查，另一方面可以查閱相關案例，借鑒經驗。
　　2、項目可行性研究報告階段成本控制。開發項目不可能滿足所有消費者的需求， 因此需要在市場調研與預測的基礎上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場。有了市場再加上合理的有利于節約投資的方案就能很好的贏得消費者。方案的 選擇既要能達到既定的功能又能節約資金。應遵循可行性、高性價比、留有發 展空間、與地區、市場適應性等原則。方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開發的成品在經過漫長的開發期后仍能作為市場的主流產品。
　　3、項目規劃設計階段成本控制。規劃設計環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點對成本加以控制： （1）進行設計招標。通過招標能獲得眾多較優的方案，供評比選擇，有利于在更加開闊的平臺上選擇適合開發且成本較低的方案。（2）推行限額設計。將審定的 投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項再到各單位工程和分部工程，控制每一步設計量。設計過程中在保證預定功能的前提下，按照配額控制設計，以確保 投入在總投資范圍內。（3）配合優化設計�？梢赃\用價值工程優化方案設計并根據情況實時進行調整。
　　4、項目建設準備階段成本控制。建設準備 階段成本控制主要是招投標部分的成本控制。招標文件的編制要嚴密，措辭要準確。特別是標底價格的編制要合理，要做好標底的審查工作真正起到控制投資的作 用。招標方式的選擇要合理，現階段多推行公開招標方式，在公開競爭的環境中，有利于促使承包商提高建設質量，降低成本。招標工程要做到公開公正。
　 　（二）兼顧中期、后期成本控制
　　施工階段是實現建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設進入施工階段后，由于工程設計 已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經很小[2]。但工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的 可能性則很大，因此要從節約的觀點出發，對成本實施控制。節約工作屬全員性工作,開發商應明確各部門部門有關人員的職責范圍,將節約工作落實到人。同時在 施工建設階段全過程中要嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，推行先進的施工組織技術。
　　項目后期的成本控制主要是竣工結算階段的成本控制，竣 工結算是工程造價控制的最后一關，應組織相關有高度的責任感和技術素質人員，且對工程項目的設計意圖、設計圖紙、現場的情況有充分的了解把好工程量審核 關,反復核對圖紙，對于未完工程或未做的工作內容在結算時應予以扣除。最后要對該房地產項目的成本控制經驗加以總結，分析不足之處，日后加以改進。
　　
　　四、結 論
　　
　　房地產成本控制是提高房地產企業競 爭力的有效途徑，成本控制過程中應對項目實施全壽命成控制，并在此基礎上分階段進行控制，將價值工程的方法貫穿到成本控制的各環節，在不同階段通過分析采 取采取相對應的措施，進而達到成本的有效控制。
　　
　　參考文獻：
　　[1]張海強 《建設項目前期工作對投資的重要性》，《中國工程咨詢》2004（12）
　　[2]劉金昌，李貴 富，楊曉林 《建設施工組織與現代管理》 中國建筑工業出版社，1996
　　[3] 建設工程經濟(全國一級建造師執業資格考試用書)[M]. 中國建筑出版，2004

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