隨著我國工業(yè)化進程的加快，經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地作為最基本的公共資源、最基本的民生需求品，是我們人類賴以生存的基礎，也是城市最大、最具活力、最有增值潛力的重要資產(chǎn)。當前，國家對土地宏觀調控政策進一步加強，土地儲備工作面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。如何緊緊把握發(fā)展機遇，創(chuàng)新土地儲備機制，加快土地儲備工作步伐，更好地服務地方經(jīng)濟社會發(fā)展，筆者結合工作實踐，從以下六個方面來與業(yè)內同仁共同探討：
一、科學制定儲備規(guī)劃，突出土地儲備重點。
根據(jù)城市規(guī)劃和地方經(jīng)濟發(fā)展需要，對近期開發(fā)或極具有增值效益的地塊，以及重點基礎設施項目周邊土地要先行收購儲備；對規(guī)劃開發(fā)有中期效益項目的周邊土地，要以合同約定方式實行分期分批收購儲備；對有遠期效益的地塊，要以紅線方式儲備，對其用途進行控制，防止?jié)撛谠鲋档耐恋刭Y產(chǎn)收益流失。進一步采取收回改造區(qū)域的劃撥土地、收購改造區(qū)域的出讓土地、整理整合平房改造拆遷區(qū)域土地等措施，重點為道路基礎設施用地，城市基礎設施工程、廉租房和拆遷房建設用地等城市公共建設項目提供用地保障。
二、建立高效協(xié)調及資金籌措機制，強化經(jīng)營風險防范。
實施土地收購儲備是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及許多政府部門，特別是與規(guī)劃、建設、發(fā)改、財政、房管等部門關系非常密切。因此，土地儲備運作必須建立一個以政府領導為核心，有關部門共同參與的組織協(xié)調機構，保證部門之間的有效協(xié)調，提高土地儲備運作效率。同時，要建立一種風險共擔、利益共享的資金運作機制，以此分散經(jīng)營風險。一是建立融資激勵機制。將土地信貸和儲備經(jīng)營融資有機結合，建立績效獎勵機制，對金融機構和土地儲備經(jīng)營機構實行績效獎勵，充分調動金融機構和土地儲備經(jīng)營機構的積極性。二是積極探索完善土地預約金收取機制。對大宗征用儲備土地可事先預約用地單位或項目，通過收取土地預約金的方式解決資金短缺難題。三是要多渠道籌措資金。要通過申請政府財政撥款和向財政借款、金融機構貸款等多渠道籌措資金。還要盡量縮短土地儲備周期，快速回籠資金，使土地儲備資金產(chǎn)生良性循環(huán)。
加強土地經(jīng)營運行管理，規(guī)范二、三級市場。
在市場經(jīng)濟條件下，強化政府對土地一級市場的壟斷地位，必須堅持政府主導與市場機制相結合的科學的土地儲備運作機制。一是要強化土地儲備的主體地位，增強政府的宏觀調控能力，為政府壟斷城市經(jīng)營性用地供應，提供體制和機制的保障，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理，形成“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的局面。同時規(guī)范土地二、三級市場，清理整頓隱形土地市場，徹底根治私下交易土地、隨意更改規(guī)劃用途及相關指標等問題，防止國有土地資產(chǎn)流失。二是要全力打造公平競爭平臺。通過市場運作方式?jīng)Q定土地使用者、決定地價，形成平等競爭的土地市場。三是合理運用土地市場的配置作用。運用地價杠桿，體現(xiàn)土地的真實價值，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。
四、調整招拍掛出讓結構，將土地“嫁對門”。
據(jù)有關資料顯示，2010年全國土地招拍掛出讓中掛牌和拍賣分別占83.23%和15.99%，而招標只占0.78%，掛牌和拍賣的比例過高，招標的比例則較低。對此，調整土地出讓結構方式，有必要對不同用途的土地采取不同的土地出讓方式。對酒店、旅游、大型娛樂場所等商業(yè)用地可以采用拍賣和掛牌方式，但對普通住宅用地可以在遵循公開、公平、公正的市場原則下“捆綁限價”“房價低者得”“配建公共房多者得”等方式招標出讓土地，還可以借鑒北京試行的“綜合評標”出讓模式，設定合理的地價區(qū)間，將付款進度、開發(fā)周期、企業(yè)實力、信用度等作為評標條件，價格因素占不到主導位置。如此，開發(fā)商要競得土地，勢必要綜合考慮評標因素，減少現(xiàn)場競價沖動，讓一些不具備開發(fā)實力的企業(yè)退避三舍，讓實力強的開發(fā)商以比較合理的價位獲得土地，做到少“拍”多“招”，真正讓土地“嫁對門”，從而利于遏制地價非理性上漲。
創(chuàng)新土地儲備方式，為地方發(fā)展聚集資源性財力。
土地儲備方式從現(xiàn)在單純的現(xiàn)實儲備，積極創(chuàng)新為現(xiàn)實儲備與
控制性儲備并重。在搞好現(xiàn)實儲備的基礎上，根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市基礎設施建設規(guī)劃，對“沿江、沿海、沿路、沿站”等周邊升值潛力較大區(qū)域土地實行控制性儲備，對納入控制儲備范圍內的土地不準辦理建設用地選址手續(xù)，不準審批作為宅基地、集體留用地、臨時用地。而是由土地儲備機構根據(jù)土地利用年度計劃，細化為年度土地儲備計劃，分期分批辦理好征用、轉用、報批等審批手續(xù)后，正式納入政府土地儲備庫，這樣既可以從源頭上控制儲備土地總量，又可以保證政府對級差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大歸集。加強土地經(jīng)營與城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展的有機結合。
首先，土地的價格取決于區(qū)位、用途供求關系，城市規(guī)劃影響到土地的區(qū)位和用途，城市經(jīng)濟發(fā)展影響土地供求關系。做好城市建設開發(fā)規(guī)劃與土地經(jīng)營計劃的銜接，以土地供應總量調控城市建設總量確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
其次，要科學供地，充分挖掘土地增值升值潛力，把握供地的批量、時間和投放時機。同時，結合城市建設用地調整和基礎設施建設投入情況，著力盤活城市中心地區(qū)、繁華地段等重要區(qū)位的存量土地。對空閑、廢棄、低效利用土地進行全面清查，摸清各類建設用地中閑置和低效用地的數(shù)量、構成、分布等情況，通過完善手續(xù)、調整位置，將分散、不便利用的碎塊土地，整合成為具有較高利用價值的土地資源，提高整體利用率。
再者，通過依法處置閑置土地、鼓勵企業(yè)盤活存量用地、舊城改造和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設等途徑促進土地節(jié)約集約利用，使黃金地段“溢出黃金地價”，對新開發(fā)區(qū)域實行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，對儲備土地進行開發(fā)整理，包裝扮靚，將“生”地做“熟”地，“荒”地變?yōu)椤皩殹钡兀黾油恋馗郊又担瑢嵭型恋厥找孀畲蠡龠M地方經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。
一、科學制定儲備規(guī)劃，突出土地儲備重點。
根據(jù)城市規(guī)劃和地方經(jīng)濟發(fā)展需要，對近期開發(fā)或極具有增值效益的地塊，以及重點基礎設施項目周邊土地要先行收購儲備；對規(guī)劃開發(fā)有中期效益項目的周邊土地，要以合同約定方式實行分期分批收購儲備；對有遠期效益的地塊，要以紅線方式儲備，對其用途進行控制，防止?jié)撛谠鲋档耐恋刭Y產(chǎn)收益流失。進一步采取收回改造區(qū)域的劃撥土地、收購改造區(qū)域的出讓土地、整理整合平房改造拆遷區(qū)域土地等措施，重點為道路基礎設施用地，城市基礎設施工程、廉租房和拆遷房建設用地等城市公共建設項目提供用地保障。
二、建立高效協(xié)調及資金籌措機制，強化經(jīng)營風險防范。
實施土地收購儲備是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及許多政府部門，特別是與規(guī)劃、建設、發(fā)改、財政、房管等部門關系非常密切。因此，土地儲備運作必須建立一個以政府領導為核心，有關部門共同參與的組織協(xié)調機構，保證部門之間的有效協(xié)調，提高土地儲備運作效率。同時，要建立一種風險共擔、利益共享的資金運作機制，以此分散經(jīng)營風險。一是建立融資激勵機制。將土地信貸和儲備經(jīng)營融資有機結合，建立績效獎勵機制，對金融機構和土地儲備經(jīng)營機構實行績效獎勵，充分調動金融機構和土地儲備經(jīng)營機構的積極性。二是積極探索完善土地預約金收取機制。對大宗征用儲備土地可事先預約用地單位或項目，通過收取土地預約金的方式解決資金短缺難題。三是要多渠道籌措資金。要通過申請政府財政撥款和向財政借款、金融機構貸款等多渠道籌措資金。還要盡量縮短土地儲備周期，快速回籠資金，使土地儲備資金產(chǎn)生良性循環(huán)。
加強土地經(jīng)營運行管理，規(guī)范二、三級市場。
在市場經(jīng)濟條件下，強化政府對土地一級市場的壟斷地位，必須堅持政府主導與市場機制相結合的科學的土地儲備運作機制。一是要強化土地儲備的主體地位，增強政府的宏觀調控能力，為政府壟斷城市經(jīng)營性用地供應，提供體制和機制的保障，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理，形成“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的局面。同時規(guī)范土地二、三級市場，清理整頓隱形土地市場，徹底根治私下交易土地、隨意更改規(guī)劃用途及相關指標等問題，防止國有土地資產(chǎn)流失。二是要全力打造公平競爭平臺。通過市場運作方式?jīng)Q定土地使用者、決定地價，形成平等競爭的土地市場。三是合理運用土地市場的配置作用。運用地價杠桿，體現(xiàn)土地的真實價值，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。
四、調整招拍掛出讓結構，將土地“嫁對門”。
據(jù)有關資料顯示，2010年全國土地招拍掛出讓中掛牌和拍賣分別占83.23%和15.99%，而招標只占0.78%，掛牌和拍賣的比例過高，招標的比例則較低。對此，調整土地出讓結構方式，有必要對不同用途的土地采取不同的土地出讓方式。對酒店、旅游、大型娛樂場所等商業(yè)用地可以采用拍賣和掛牌方式，但對普通住宅用地可以在遵循公開、公平、公正的市場原則下“捆綁限價”“房價低者得”“配建公共房多者得”等方式招標出讓土地，還可以借鑒北京試行的“綜合評標”出讓模式，設定合理的地價區(qū)間，將付款進度、開發(fā)周期、企業(yè)實力、信用度等作為評標條件，價格因素占不到主導位置。如此，開發(fā)商要競得土地，勢必要綜合考慮評標因素，減少現(xiàn)場競價沖動，讓一些不具備開發(fā)實力的企業(yè)退避三舍，讓實力強的開發(fā)商以比較合理的價位獲得土地，做到少“拍”多“招”，真正讓土地“嫁對門”，從而利于遏制地價非理性上漲。
創(chuàng)新土地儲備方式，為地方發(fā)展聚集資源性財力。
土地儲備方式從現(xiàn)在單純的現(xiàn)實儲備，積極創(chuàng)新為現(xiàn)實儲備與
控制性儲備并重。在搞好現(xiàn)實儲備的基礎上，根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市基礎設施建設規(guī)劃，對“沿江、沿海、沿路、沿站”等周邊升值潛力較大區(qū)域土地實行控制性儲備，對納入控制儲備范圍內的土地不準辦理建設用地選址手續(xù)，不準審批作為宅基地、集體留用地、臨時用地。而是由土地儲備機構根據(jù)土地利用年度計劃，細化為年度土地儲備計劃，分期分批辦理好征用、轉用、報批等審批手續(xù)后，正式納入政府土地儲備庫，這樣既可以從源頭上控制儲備土地總量，又可以保證政府對級差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大歸集。加強土地經(jīng)營與城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展的有機結合。
首先，土地的價格取決于區(qū)位、用途供求關系，城市規(guī)劃影響到土地的區(qū)位和用途，城市經(jīng)濟發(fā)展影響土地供求關系。做好城市建設開發(fā)規(guī)劃與土地經(jīng)營計劃的銜接，以土地供應總量調控城市建設總量確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
其次，要科學供地，充分挖掘土地增值升值潛力，把握供地的批量、時間和投放時機。同時，結合城市建設用地調整和基礎設施建設投入情況，著力盤活城市中心地區(qū)、繁華地段等重要區(qū)位的存量土地。對空閑、廢棄、低效利用土地進行全面清查，摸清各類建設用地中閑置和低效用地的數(shù)量、構成、分布等情況，通過完善手續(xù)、調整位置，將分散、不便利用的碎塊土地，整合成為具有較高利用價值的土地資源，提高整體利用率。
再者，通過依法處置閑置土地、鼓勵企業(yè)盤活存量用地、舊城改造和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設等途徑促進土地節(jié)約集約利用，使黃金地段“溢出黃金地價”，對新開發(fā)區(qū)域實行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，對儲備土地進行開發(fā)整理，包裝扮靚，將“生”地做“熟”地，“荒”地變?yōu)椤皩殹钡兀黾油恋馗郊又担瑢嵭型恋厥找孀畲蠡龠M地方經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。
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